Alrededor del 70% de los hogares no pueden acceder a las ofertas de vivienda que ofrece el mercado, debido a que los precios, en la mayoría de los casos, se salen de sus posibilidades.
Es decir, sólo un 30% de los hogares costarricenses pueden acceder al 90% de las soluciones de viviendas ofrecidas en el mercado, situación que refleja grandes contrastes entre el desarrollo del mercado y las verdaderas necesidades de los costarricenses.
Este es uno de los hallazgos más importantes del informe “Balance y Tendencias del Sector Vivienda: Gestión y Desafíos en Época de Cambios, 2023.”, que es una radiografía sobre la situación de casas, apartamentos y asentamientos humanos en el país.
Fue elaborado por varias organizaciones, entre las cuáles se citan Gestionando Hábitat, la Universidad de Costa Rica (UCR) y el Instituto Tecnológico de Costa Rica (ITCR), con el apoyo del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA).
En lo que respecta a ofertas de casas en venta para el 2023, sólo el 3% de los proyectos ofrecieron soluciones con precios de $75.000 y menos, mientras que un 8% rondaron entre $75.000 a $100.000.
"Alajuela, Heredia y el sur de San José son las únicas provincias y zonas que ofrecen proyectos con viviendas con precios por debajo de $75.000; los precios más altos se encuentran en el oeste de San José, Puntarenas y Guanacaste.
"La mayor oferta de vivienda se encuentra entre $100.000 y $150.000 (78 empresas en total), de la cual el 49% se ofrece en Heredia." indica el informe.
“Lo que se encontró con base en la metodología del estudio es que prácticamente, el 90% del mercado de vivienda está destinado al 30% de los hogares. Solo los tres últimos deciles podrían estar optando por una solución de vivienda de las que se oferta en el mercado costarricense”, explicó Franklin Solano, uno de los coordinadores del informe.
En este sentido, enfatizó que se debe valorar “qué estamos construyendo, para quién estamos construyendo y dónde estamos construyendo”.
El segundo grupo en cantidad, según precio, son los proyectos que ofrecen viviendas de $200.000 a $400.000 (46 empresas en total), de los cuales casi el 45% se ubica al oeste de San José, desde Santa Ana hasta la zona de Rohrmoser-Sabana.
El tercer grupo corresponde a la oferta de viviendas de entre $150.000 y menos de $200.000 (33 empresas en total); este tipo de vivienda se ofrece en todos los sectores de la Gran Área Metropolitana (GAM); el 40% se ofrece en el oeste de San José y el 27% en Heredia.
"El precio más bajo de la vivienda en los 138 proyectos es de $69.000, y el más alto alcanza $1.035.096. Las viviendas que se ofrecen en las costas son pensadas para uso vacacional de personas que residen en el GAM o fuera del país, excepto las de Limón, que al menos en el caso de la vivienda horizontal tiende a ser para venta a pobladores de la zona, mientras que proyectos verticales suelen ser tanto para venta vacacional como para pobladores o personal de las empresas que se ubican en la zona gracias a la actividad comercial que generan los puertos, según indican agentes inmobiliarios", añade el documento.
En lo que respecta a los precios, Solano indicó que, en términos de apartamentos, el más barato se ubica en Alajuela, con un precio de $71 mil y un tamaño de 43 metros cuadrados.
Por su parte, el de mayor precio, se ubica en Guanacaste; cuenta $204.000 y mide 65 metros cuadrados.
Esa provincia también tiene la casa más cara que ronda los $369.000 y mide 140 m2.
La casa más barata se encuentra en Heredia con montos de $72.142, con un tamaño de 70 m2.
Déficit sigue alto
Según comentó Solano, pese a que el déficit habitacional en el país se mantiene estable, sigue siendo alto. El faltante es de 148.553 viviendas, para reemplazar las malas y las del déficit cuantitativo o faltante natural.
Pero si además se toma en consideración el déficit cualitativo, que incorpora además de las viviendas malas, las regulares (que son aquellas que tienen daños en paredes, techo o estructura) y las que están en hacinamiento, la necesidad real de vivienda digna en Costa Rica es de 759.055, es decir, un 42.7% del total de viviendas actuales.
Por otro lado, llamó la atención de que parecería que no se le ha dado la atención debida al tema de los hogares en asentamiento o en precario, pues se ha dado un incremento importante de ellos.
Solano externó que, según datos del Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH) existen 576 precarios, que se comenzaron a aparecer desde 1.960. Se estima que más de 183.000 personas viven en asentamientos informales.
Solano detalló que el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) fue creado para la erradicación de los precarios, pero desde 1960 a 1990 se establecieron 143.
Por otro lado, entre 1990 y 2012, afloraron 127 precarios más, periodo en que ya se había dado la creación del Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI).
“El país se ha quedado corto para la atención de las necesidades de viviendas de los sectores que más lo necesitan.
El BANHVI ha sido muy importante en los bonos de vivienda, pero no hemos logrado, con todo el esfuerzo, del capital que ha invertido el país en atender, adecuadamente, el surgimiento de asentamientos informales y esto tiene que ver con el abordaje de esta problemática”, afirmó Solano.
Olman Vargas, presidente del CFIA destacó que el informe aporta datos, lo que contribuye a la toma de decisiones.
“Ojalá la administración central del Gobierno y las entidades autorizadas y todos los sectores involucrados del sector vivienda utilicen todas estas informaciones y tomen decisiones sustentadas en criterios técnicos y en criterios políticos”, adujo Vargas.
