Desde ubicación hasta entorno económico influyen sobre valor de un terreno

Una de las preguntas más criticas en el negocio inmobiliario es cuál es el mejor precio a pagar por un terreno que se desea para un desarrollo inmobiliario, o cuál sería el valor si el terreno se aporta como capital dentro de una coinversión.

El Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (CENFI), apuntó que existen varios factores que influyen en el valor que podría tener un terreno. Entre ellos señaló los siguientes:

- Ubicación del terreno en una zona espacial: cantón y distrito.

- Ciclo económico de la zona donde va a efectuar el proyecto inmobiliario a construir.

- Estimación del perfil del mercado meta o demanda de las construcciones.

- Ticket promedio de venta o la renta promedio estimada de alquiler que tendrá el proyecto inmobiliario a desarrollar.

- Absorción del proyecto en caso de ventas estimadas de la construcción.

- Nivel de ocupación o alquiler en caso de arriendo de las construcciones a realizar.

- Entorno económico del país.

La entidad indicó que por todo lo anterior, es importante investigar a fondo cada uno de esos elementos antes de comprometerse con un proyecto, así como con el precio de adquisición del bien inmueble para su futura transformación o como aporte en una coinversión.

Por otro lado, apuntó que desde la óptica financiera es relativamente sencillo determinar el valor de un terreno que se desea para un desarrollo inmobiliario, ya que, vale “el mejor y mayor uso que se le pueda obtener a esa propiedad”. Así como su capacidad para ser absorbida en el mercado en un determinado momento.

Agrega que, el mejor y mayor uso de la tierra es un concepto que tiene varios componentes, tanto legales (normas regulatorias de construcción), técnicos (mejor aprovechamiento del área construible) y financieros (construir lo que genere el mayor valor posible de venta o alquiler).

Rentabilidad más allá de factores de construcción

Para el CENFI a partir de las áreas construidas se debe elaborar un modelo financiero para determinar la rentabilidad del inmueble, tanto en términos operativos como para los inversionistas que pretenden construirlo.

Ello tomando en cuenta no solo factores de construcción, sino de conveniencia de mercado, tiempo de colocación o venta de la propiedad, margen de rentabilidad esperado, entre otros.

Además, el análisis requiere comparar 2 o 3 versiones posibles que puede tener de uso una propiedad.

Por ejemplo una construcción con dos posibles opciones: una torre de apartamentos con tiendas en la parte baja o una torre de uso mixto: comercial y oficinas.

En el ejercicio se denota que, aunque el proyecto de torre mixta genera un valor y margen bruto, su velocidad de absorción es más lenta que la venta de la torre de apartamentos, la cual tiene un margen bruto menor.