CENFI propone 3 modelos para financiar torres habitacionales para alquiler
La entidad indicó que existen distintas alternativas financieras para la recuperación de los capitales invertidos en este modelo de vivienda, contrario a la creencia de que únicamente se da con la venta del edificio.
A nivel internacional se están utilizando mecanismos de financiamiento que, bajo ciertos ajustes, podrían implementarse dentro de la normativa nacional para la promoción de las torres habitacionales para alquiler, según el Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (CENFI).
Así lo indicaron los responsables del Centro durante su participación en un seminario organizado por la Superintendencia de Pensiones (SUPEN) denominado “Nueva opciones para la construcción y financiamiento del mercado habitacional”.
Una torre habitacional o edificio multifamily es un proyecto donde los apartamentos son destinados exclusivamente a estar alquilados. A diferencia de los edificios o torres tradicionales, donde las unidades son vendidas desde el inicio.
El primer mecanismo propuesto fue el Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos, según el cual se podrían captar dineros de inversionistas para realizar el proyecto. Este modelo es utilizado en países como Chile o República Dominicana, en sociedades inmobiliarias, quienes financian la construcción.
“Los recursos captados por estas sociedades pueden ser recibidos en condición de deuda mezzanine y/o en capital. Estos recursos se podrían combinar en la inmobiliaria con recursos bancarios”, acotó el CENFI.
Otro modelo sugerido desde la institución es el de los fideicomisos de desarrollo inmobiliario. Estos, para financiar los proyectos pueden recibir recursos de capital y combinarlos con emisión de bonos bullet (solo pago de intereses y pago del principal a una fecha focal).
Por último, el CENFI apuntó a un mecanismo de financiamiento aplicado en la etapa operativa del edificio, por tratarse de un modelo de fincas separadas para cada alquiler.
En esa línea, indicaron que se podrían titularizar los flujos de pago esperados de los contratos de alquiler, los cuales serían cedidos a un fideicomiso. El mismo emitiría valores para que inversionistas, a través de la Bolsa de Valores, los compren y con ello se les paga a las inmobiliarias los contratos de alquiler cedidos.
Por otro lado, según detalló el CENFI con base en datos del Instituto Costarricense de Estadística y Censos (INEC), el servicio de alquiler de vivienda desde finales del año 2022 no disminuye su tasa de crecimiento por debajo del 3%.
Asimismo, apuntaron que a mayo del presente año el aumento anual era de 4,6%. Además, su proyección es que para este 2024 el aumento sea cercano a un 5%.
Modelo es rentable
La entidad indicó que existen distintas alternativas financieras para la recuperación de los capitales invertidos en este modelo de vivienda, contrario a la creencia de que únicamente se da con la venta del edificio.
En ese contexto, hicieron énfasis en la posibilidad del refinanciamiento bancario del inmueble. Esto implica aumentar el financiamiento bancario a medida que el edificio aumente su valor, lo que permitiría sustituir al capital por otras fuentes de fondo.
Lo anterior, haría que las torres habitacionales sean inversiones rentables y cuenten con esquemas de salida programados, señalaron en el CENFI.